英才专访
房地产

完美世界免费阅读:泰禾迷局 黄其森等待白衣骑士

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 65

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 黄其森2000 亿目标的呼喊还言犹在耳К,如今出师未捷零ウ日в,却陷入债务泥潭ㄜК⒒☆,而此同时℉曱》,加盟泰禾集团(000732.SZ)不足半年的副总裁余智晟又被曝出失联⒍。

多事之秋ぷ〈≒セ,再添新愁>。重压之下‘⑴Юǎ,泰禾“卖子求生”えшてベ,解围纾困ψら╳。

据消息称∪兀┣⑼,泰禾集团近期密集与华侨城╢╡っκ、融创╫⑺、信达地产等企业接洽┠ィ㈥,商谈项目股权转让事宜Ⅸ⑤?㏒。

进入2019 年火В贰,泰禾已经先后把杭州蒋村项目过半股权Β╉ǔ、南昌茵梦湖项目51% 股权以及漳州红树湾项目40% 股权等转让给世茂┄ハ⒈ンれ,七个项目累计“回血”77亿元Ъ。有统计称木ヘ财ㄟ,目前泰禾集团拟出售的项目多达12个卄Ⅳし。

从“地王收割机”到“卖卖卖”ぬРē,泰禾的转变ピぬ⒆↘项,凸显其光鲜外衣之下的债务困局が◆╡┋。


债务压城

净负债率高达279.2%(2019 年一季度末)⊿コㄧⅢ,居前20 大房企之首弍│。尽管泰禾使尽浑身解数净负债㎝そバ女ⅰ,然而这样的财务状况依旧如达摩克利斯之剑ЫⅧゼぃデ。

值得注意的是ヅ,泰禾净负债率在2017 年末高达475.03%⑶◤Шぬ,在整个房地产行业都十分罕见ⅲ。

另外╒,泰禾的融资成本不降反增╗弎℅。2018 公司全年融资金额达到1375.07 亿元‖特б,相比2017 年增长1.5%┈Е╨。其中Η,银行贷款融资247.49 亿のㄧなポǒ,成本7.64%Ν℃;非银贷款842.49 亿ⅳ,成本9.17%ㄞ;公司债285.09 亿à!,成本7.36%ド◢,平均融资成本约8.52%↑Р┍,较2017 年上升0.42 个百分点тㄩ。融资成本也远高于行业平均水平あっッ。

融资成本上升的同时┮ㄡ,又遇上偿债高峰っブ。根据东方金诚公布的《泰禾集团:主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示〦厃┤,2018 年4—12 月ご×ㄨ∩┕、2019及2020 年到期需偿还的债务分别为384.02 亿元Л、473.59 亿元〆乛ば、477.99 亿元Яゆ。

今年一年要集中偿还超过470 亿元的债务叁ぼ⒕ゴ,而一季度公司现金仅为173.06 亿元け火,尚有近300 亿的缺口≒§ょ,泰禾的压力不可谓不小ゑ㏕。

成也信托ο╓┡劳,败也信托△ǖ。在泰禾融资的“武器库”中ㄟ㏎≤┰,非银融资占比高达61.27%ζ。泰禾年报中并未披露信托融资规模⒖⑩шろΩ,但根据2018 半年报显示Ⅸ特,当时其信托借款约 613 亿ΦУ,占比约 42%め分。此后~ㄇΒㄒ〕,2018 年11 月23 日を⒅Χㄥォ,泰禾与光大信托签署合作协议ュ厃っ,获取后者200 亿元人民币综合授信额度Л。

根据申银万国的研究报告显示﹌Ф┒,3 月房地产类新发信托产品预期收益率升至8.40%◆厃っ,市面上甚至出现超过10% 收益率的房地产信托产品⊕ㄛぞ⑸í。

房企借道信托融资ペЕ─㈨弐,一方面是最重要的弹药来源∨╜Эǘ,但另一方面无异于饮鸩止渴′。

财报显示è⒔劳Р,2015 年三季度开始Гソ,泰禾集团大股东泰禾投资集团有限公司股权质押率就已高达100%〃コ『ㄍ,董事长黄其森的直系亲属及一致行动人叶荔ⅷ◤、黄敏的股权质押率分别为100%ズ氺ゲ卍ソ、95.15%ó〃Д佴窑ぃ可以说﹌├,大股东基本压上全部身家弍╇。

“高负债ⅵ√◆П、高杠杆ケㄒⅷ∶、高担宝惟耍”一路高举高打Ⅺタ○╘↖,泰禾“完美”演绎了房企“青春期”成长中的疯狂Еュゥ拾。为了高增长打下基础Ъ,但泰禾长期现金流为流出状态θ【。

根据Wind 金融数据统计显示あや,2011 - 2017 年/·╞,公司连续7 年经营现金流净额为净流出状态╋″ポ∷,合计净流出554.84 亿元.∵Μ。丄。这意味着┗さ㈥,泰禾这7 年间的经营活动没有带来任何现金流┞パ,反而持续流出火╦°ホ。这种状态直到去年三季度⒁,略有改善写卐╄亇。

同期ば∑◤Ш,公司投资活动现金流也是连续7 年净流出∞,合计净流出453.70 亿元Χ叁┪。只有筹资活动现金流持续净流入有Эǘ,7 年合计净流入1134.21 亿元┵°ホΤ⒍,其中《卍,2017 年净流入484.66 亿元í⒃。

可以看出ο§ょ,7 年间ㄕぅジ,泰禾集团依靠融资1134.21亿元来维持高速扩张|,但回款效率和现金流把控能力却非常低下卐ゑぐн⊥。

从去年三季度开始ア┡⒍,泰禾的现金流才终于由负转正ニ,到2018 年底Χ╦とΖ⒔,达到了139.3 亿元⑹╡㏕⑽。另外微さ㏒适┘,从一季度报来看ダ,泰禾的货币资金也超过170 亿元┥〉В°亿。

但考虑到今明两年要偿还951.58 亿的债务σ,融资杠杆趋紧гòブΞ,股票基本全部质押的情况下玖,可供泰禾选择的道路已经十分逼仄ш╜たヒǐ。


求生造血

黄其森深知以债养债终究不是办法Ёユ,要想根本解决泰禾债务问题ゆ─⒅火┵,最终还是要加强自身造血能力メ乚。

在2018 年的深秋和寒冬中⑧,泰禾开启了一系列抢收计划ǘⅢ∮,去年第四季度开展代号“逐冰燎原”的逆市抢收行动壹┧レ。

2018 年之前的泰禾过度重视高投入┶Ⅱχм,却忽视了回款效率◤ぴˉ。如今碧桂园╅℡⑾特、恒大强调的“高周转”多次成为泰禾内部会议的词汇ü↓┷。其中“快回款” 是当前泰禾的首要刚性要求г┤⒐▌ご。

进入2019 年⑺Рつ,一向以“高溢价”豪宅自居的泰禾⒊±弍め,终于向市场妥协╤ムΩ伍⒋。一季度∮,公司掀起了“ 泰禾壹号抢收计划”’。

北京区域金府大院夬ぇズ氺┸、西府大院あ、北京院子二期以及金尊府四个项目参与打折促销ブ㊣夊ぴ∈。抢收计划的成效十分明显ㄎ∝火╦,数据显示♀┣ヨ,泰禾北京在春节后的传统淡季ね〃τ,单周认购金额达到15.6 亿元ジ,2 月单月总销售额突破50 亿元∮月⒏エ。

其他区域╞`ゆⅣ∝,上海大城小院第五次开盘推出176套别墅类房源З¨社,实现1 小时去化100% ⒚;泰禾福州区域7 个楼盘集中铺货㎞タ,在春节期间揽金11 亿Δ╋″ポΑ,其中福州院子实现超5 亿销售ⅰ◣╣。

截至一季度末Э┸︻└∫,泰禾经营活动产生的现金流量净额继续回正メ╜㎞,升至 119.39 亿元‰ヘ财亇㏎,同比大幅增长χЖ。

如果说快速去化{、抢回款是“开源”┴⒛ゴ』,那么节约支出成本就是泰禾的“节流”л﹄じ㈨Β。2018 年Ⅸ★わ」=,土地投资金额68.96 亿元でυ卄╅ヱ,相比2017 年投资总金额552.4 亿元大幅下降87.52%┝o。

另一方面ゃヵサ巜┘,转卖项目股权以及引进战投ミЙそ,则是更快速的回血手段ⅲ。除了战友“世茂”外Иāモ,泰禾还在与各大企业积极洽谈项目合作事宜エ。

同时ト↓еべ⌒,泰禾正寻找战投∈,据悉ⅵ㈣ь,该投资者大概率为贵州华能贵诚信托有限公司そ﹤б┢,但并未得到泰禾方面的证实┃≧с。

就像华夏幸福(600340.SH)引入平安№,黄其森正在等待他的白衣骑士⑹⊙拾ù。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可ス,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容ㄚ㎜⑤у,任何人不得复制╉ハ、转载í⒖、摘编Β╉{、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用ム木Ц。已向《英才》杂志授权使用作品的ジ﹌,应在授权范围内使用日И㎏④╞。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
2019年上半年投资正式收官У╇ンコ『。A股市场虽然波动较大㈠щ╁きキ,但整体行情向好Ц。WIND数据显示⑸ψ╯,截至6月28日┴ⅶゴ,上证综指巜零é、深证成指上半年涨幅为19.45%⑥イ、26.78%┫┣〃\┵Ⅰ;不鹌窘璩錾耐蹲使芾硎盗Β渐樱怀隽艘环蓥龅摹爸锌肌背杉ǖエ"省:Mㄖと菹允睛Жr╇ズ,截至6月28日㎞∩○,华安基金近1年权益类基金绝对收益率达15.64%くヨ≧┧⒓,在全行业117家基金公司中排名第1╬亇┣〩А;近2年Я、近3年收益率同样保持领先の〦П,排名行业4/108和1...
今年上半年消费类基金成为“大赢家”む。尤其是一些规模不大的基金┇Ⅳ,凭借灵活的身位ì,在“大消费”领域游刃有余かヤ/,逐渐受到投资者认可ùīヮ╭┮。银河证券数据显示≯,截至2019年7月5日てが⑹Κ,广泛布局“大消费”的华安生态优先(代码:000294)今年以来取得了50.49%的回报∑,在同类414只基金中排名13≤エ═。该基金优秀的业绩表现也受到主流评级机构的关注株,在最新的基金评级中цЬǖヶ±,华安生态优先获得海通证券“五星基金”评级以及银河证...
企服行业洗牌加速 顺利办批量合规精准定位抢占行业先机税制变革激发企服市场活力 顺利办合规疏引瞄准万亿市场2019减费降税近2万亿元ёズр,金融普惠着重点墨ビス↘ㄦ,积极财政政策加力提效……两会期间牵动着市场经济的敏感神经┗ㄞ⒕ギ,一系列政策红利信号甴Ёす。,进一步点燃公众双创热情卄ㄡ,释放民营经济活力ん┿。当政策趋势暗藏投资风口▄木ДΠО,激增的市场份额㎝иㄌ〖≤,无疑是企服行业下一步重点争夺的热点领域φ巜ㄏⅴ,洗牌之战或将迎来新一轮的加速Эゅ︻⒄注。无论是以金蝶ф、用友ǘ┕⒄κ贰、...
顺利办牵手区块链 效率变革跑出行业突围加速度“区块链+企业服务”开花落地 顺利办把握行业未来新动能每一项伟大技术的诞生℃Ω,都为时代带来一场由内而外的能量更迭和深度变革ビ∞水リ。而选择优先布局的行业“弄潮儿”氺,往往将借此把控住行业未来发展的悸动脉搏⑺。近日┓夊ō,国家互联网信息办公室在官网发布了境内区块链信息服务备案清单(第一批)〧ц┾,涉及BATJ(百度ビ⒆↙╬、阿里劳丂┥〉﹤、腾讯ǘ、京东)ú℃、中国平安等在内的164家公司?,其中上市公司24...
锚定智慧企服生态圈 顺利办“闭环思维”锻造持续成长力大数据内外双循环 顺利办构建企服生态实现“弯道超车”曾经Λē‖πН,以BAT代表的巨头厂商争先布局“To B”领域:χ,掀起了一轮资本市场的淘金热潮┬òブ名,SaaS作为资本圈最为青睐的标的¤兀,一时间风光无限ㄨ$Κ。如今|ō◇,距离2015年“SaaS服务元年”已经过去了三年úて√,国内SaaS公司整体看起来似乎有点悲观█⊿Е。据悉ぼち⑻▄,一些SaaS企业(规模在1亿以下)的年增长速度很难保持在10...