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快眼看书:旭辉控股 3000 亿目标底气何来

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-05-23 浏览次数: 109

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 2018 年フょコ┥┠,林氏兄弟创办的旭辉控股集团(00884.HK)实现销售收入1520 亿元бメ,距离其2021 年的3000 亿销售额还有将近1500 个“小目标”⒊γサ巜◇。

3 年时间增长1500 亿销售额úνЮ,恐怕只有奔跑中的大象级企业才敢制定这样的目标¨ξ万。2017 年ナ〖,旭辉销售额成功破千亿ёぺ,达到1040 亿元そ,同比增长96.23% ⊿陆;2018 年同比增长46.2%—/┪,2019 年ゅ,集团的销售目标为1900 亿╁,增速25%日Иⅱ弍┙。

房地产走出“黄金时代”女┢ョ┷ぁ,旭辉的增速也在不断下滑㏒ěテ〦。要想实现3000 亿目标;¢≮┾,未来三年的年均增长率要达到25.44%Μσ∪。

压力不小㎎╇Сヌ,但旭辉相信“我的成功可以复制ォぴǚ╋々Cⅷでぺ!?/p>


在战争中学会战争

旭辉集团董事长林中曾经预言⒏ぇす┖日,一家房企在实现6000 亿元销售规模之前═╚ǘ”,其增长速度基本不会停滞不前úν。因此┆パ男╔ó,规模依旧是旭辉追求的目标㎜微。

旭辉计划的“第二个五年规划”中ビц日, 提出2017-2021 年īト〨↑じ, 旭辉要

达到“百亿利润弍、三千亿规模ヌ水╧└㏑、千亿市值”Ю《,年复合增长率达到40%Φ╥,

进入房企TOP8≧万ǚⅣい,跻身第一方阵厘〃ΩЦ。

但目前来看弎┃⑵≠-,这一目标还有较大差距я。根据克尔瑞的数据⑦”/┣ó,以销售额排名〧ìヱ,2018 年旭辉仍旧位列第15 位∵ユΛЙ,江湖排序和2017 年并未发生变化щ。

曾经排在旭辉之后的世茂〃写、阳光城√Ρ、新城控股都已经超越旭辉微ㄋヮ适С,

在以规模和速度比拼的房地产行业ハㄝ`,新晋房企凶猛Χ,奔跑的速度少

有迟缓だ,就有被超越的风险ω弐ㄒ。

从资本市场来看ぬ⒙μиど,尽管旭辉控股股价从2018年10 月低点上涨超过100%√╨ǐ…κ,但目前其市值仅不到500 亿港元仟ルρ,距离千亿市值还有巨大差距‘ゴ』を。2018 年归母净利润为54.09 亿元o㊣ξ╜仟,距离百亿利润还需要加把劲儿ケラ≒§╒。

此外(り,旭辉计划在2021 年末再培育5 家上市公司ěΔДⅹ,分别对照物业ⅱ〩Аⅵ、长租公寓⒌拍ㄆ、装配式住宅╞㎡∈ц、中旭教育д、房地产金融ㄟ。

旭辉提出“房地产+”的多元化业务战略、⊿Ч$○,官网显示这些业务包括物业管理(永升物业)〨ぬミ、长租公寓(旭辉领寓)Φ╥℉て氺、商业管理(旭美商业)ジㄙぉ、EPC 住宅产业化(上海毅匹玺)ㄝき⑧艾、教育(中旭天下教育)⒗∷◢、工程建设(上海新置建筑工程有限公司)和基金管理(上海晨曦股权投资基金管理有限公司)“七小龙”卍┫。上述公司将成为未来旭辉除了房地产业务外的新增长动力╫┘ミ。

2018 年底в,旭辉旗下永升物业赴港上市ㄣ℃ベ♂┨,成首家转板物业股贰‘,永升生活服务(01995.HK)也是内地第11 家在港交所主板上市的物业公司‰..。

目前Ι·,旭辉旗下长租公寓还没有盈利⑨分ㄈⅩ。不过㎜〤,其2018 年管理房间数达到5 万间è⒁⒓,开业1.5 万间㈡ぉ。今年长租公寓管理计划达到8 万间ⅶ⒁↑〝,开业达到4 万间¤í⒖。

在商管方面ァк╅,林中接受采访时表示:“整个商业比重在未来会逐年增加ざ∫я,过去的比重在10% 以内Э水ㄦ,希望在未来几年能增长至15%」、再逐步增长至20%С‰ヅ╊﹤、敢肌婺荆可能十年以后看旭辉あぷラ≒ㄊ,就像看香港新鸿基一样ウ┥リ﹤,一半是开发业务Ⅰ亿┺Ⅴ艾,一半是收租业务╃⒃优々欷触签F!?/p>

物业公司是林氏家族的起家业务∪亇ǒ¨,业务模式相对成熟⒎╣づ"Г,登陆资本市场也是水到渠成㏄〨╣。而长租公寓等新兴业务尚未成熟?♀╔は,而且资本市场受政策影响巨大ШⅤ№п‖,实现5 家上市公司的目标将更加充满不确定性Ⅵ〡。

身处激进的房地产行业ц┾,没有速度意味着错失机会á:◥╳。林中就告诫员工:“要先做大再做强┐,在战争中学会战争タх,等你在家里把这些梳理明白了ㄌワク,机会就没有了㎡ビ 荆”

在房企的“中场战事”丄á⒊,这样的目标看似庞大㈥∴ㄢ,但旭辉深知即便没有完成┍⑾,也不能掉队弐ゃ。


权益占比过低

在2018 年度业绩报告会上ǜ,旭辉控股总裁林峰再次强调дへ‖,旭辉一直坚持“铁三角”原则贰で,即关注增长率】ㄉ》й、负债率⑿、利润率的平衡ΧФぼ⒕。

规模で、负债チ、盈利组成的财务“铁三角”是旭辉长期看重的财务指标⑿ρ。众所周知厃,如果一味通过扩大负债率提升规模ばⅠサ∴ユ,势必吞噬利润ⅤцるⅨз,在融资成本提升的金融环境下╓ロ≠-ⅳ,长期来看将影响企业未来发展╔Ⅶ。

据悉ヶ,旭辉内部设置了70% 的净负债率红线╳ね,要求未来企业净负债率严控在70% 以下②рǘ,瞬间不超过80%∽。与此同时↙╬,对于不同发展时期的净负债率有相应的调整Ⅲ,规模在500 亿高速发展时期〤亅ó⒎ㄢ,净负债率不超过70% ┸财亇ǒ;500 亿-1000 亿期间?亿,净负债率控制在50% 左右╕┙ム;而在1000 亿之后⒆,净负债率争取维持在30%⒘ケ┗ぼβ。

相比较来看Л'ㄔ∪男,旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛】。在实际操作中ǔ,也显示出较大优势█〓Е┖。

据财报显示ュхㄙぜщ,2018 年期末旭辉控股综合融资成本5.8%┻⑨【,处于行业较低水平。;净负债率67.2%ヒ日╗,较中期下降近5 个百分点と;但比2017 年度50.9% 大幅上升§ょ﹄㈩。短债占比较去年同期继续下降8 个百分点至17%拍〗ッ,账面现金为446 亿元ハ土╫。

在盈利方面ΝЛà,剔除并影响旭辉的毛利率达34.7%ΨХど,较2017 年提升5 个百分点ⅲ;核心净利润率维持在13.1% 的高位〉ソуⅰШ,同比上升0.3 个百分点、万ǚσǐ。

作为衡量企业综合盈利能力的指标リзぼ」⑨,旭辉净资产收益率(ROE)上升至23.26%┎Ψ,已连续3 年增长并保持在20% 以上⒓≡хりぉ,处于行业领先水平┒Ζ。如果说资本是撬动房企增长的杠杆↖╈,那么土地储备就是房地产企业发展的燃料库яА℃テь。

截至2018 年底⊙┤,旭辉的总土储已达5500 万平米╗ぜハ,对应货值8000 亿元夬┙ム▽╋,其中分布在一线(,二线和准二线城市占比91%☆,已确权面积为4120 万平米伍なポ。从土储的分布来看ャ,二线和强三线城市成了旭辉未来的主

战场┱。

坚持量入为出:◥Щ,甚至逆周期拿地的原则土ЁすヌΓ。林峰指出佰リオ?,旭辉买地的特点是:“楼卖得好的时候厘┧,我们基本上就不买地了エЛ┇⑹,楼卖不出去的时候のǎ?δ,买地的机会就来了?〃稀L┛└!?/p>

与此同时В’,旭辉长期秉持了类似万科的“小股操盘”合作开发模式Фと,也有利于降低风险′⒃←壹。但旭辉相比其他主流房企∶ㄩ,权益金额占比相对较小⒂Τ╣┎。根据克尔瑞的数据显示劳みヱ<⑽,2018 年旭辉权益金额占比仅为53%щ℉㈤〧,

相比2017 年的60% 继续下滑∈。

一边是规模不断膨胀ㄕぅω,但另一边タ〆りⅧ┓,却更多依赖合作开发的路径ⅰюん。如何提高权益占比乚à⒌≌,培育内生式增长动力→à,是未来旭辉要思考的问题╒﹄ス。


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